買屋三部曲-下訂

1.關於

隔了好一陣子,三部曲第二部終於開始寫了,經過了一番掙扎,終於選定了下手的目標,接著下一步就是準備出手買房了,之前有機會買中古屋,但是礙於一些突發事件,使得沒有買成,最終也只有走到「斡旋」的階段,斡旋完之後的事情其實我就沒經歷過了,不過敲定之後,仲介們會幫忙雙方處理後續事宜,畢竟也是有酬庸的。

2.簡單的談談斡旋

通常買中古屋的時候,我們第一會先由房仲帶我們進行看屋的動作,假設該物件我們有興趣的話通常就會問房仲屋主「開價」多少?然後藉由自己的判斷來決定該不該進行這次買賣的談判,也就是進行斡旋的動作。

斡旋,也就是委託房仲與屋主進行交涉,通常我們會跟房仲設定一個目標,也就是對於該物件我希望用多少錢購得,然後由房仲與屋主進行溝通,當然這個談判是具有法律效用的,斡旋時通常會簽一份斡旋書與少許現金(通常是幾萬塊)作為訂金,上面會洋洋灑灑的寫一大堆,重點就是你願意以多少金額購買該物件,上面會清楚表明金額、物件資料等相關訊息

斡旋金通常是做為表示誠意的一種訂金行為,如賣方願意以斡旋金額做交易,會在斡旋單上簽名畫押,然後斡旋時所交付的現金就會變成訂金,然後進行後續的作業,然而斡旋成立之後並不能代表正式買賣,雙方依然有權利終止,但會依據當初所簽訂的斡旋書上解約條款進行罰則。

如斡旋不成功時,則房仲必須無償返還所有佣金,除非事前雙方有先行進行某些約定。

簡單說應該是這樣的。

3.斡旋的一些五四三

要進行斡旋的時候,通常房仲會問說要以多少總價金額進行斡旋,以及提供多少現金作為訂金,這個現金部分,其實沒有明文的規定,通常可能是一萬,三萬等,但有些房仲會用某些話術?來增加斡旋金,我曾經就遇過房仲跟我收取了21萬的斡旋金,但是因為當時實在很喜歡,也沒有想太多,於是就給他26萬(我跟他說21不好看,26比較好看),然後該房仲就開始進行了一連串跟坊間一些不動產買賣書上寫的一樣的劇本,開始拉抬價格,此時,聰明的你一定要記得房仲所說的每一句話。

斡旋的時候,通常會定義一個斡旋的時間,通常可能一週或幾天這樣,在此段期間內,只要沒有「確定」破局,斡旋都是有效的,也就是說,買方不得隨意解除,解除也行,通常斡旋金會被沒收之類的,曾經聽聞,有些房仲專門在賺這種錢。

所以只要在期間內,當仲介有說到「屋主不同意」或「屋主希望加價」之類的,如果你覺得苗頭不對,做好自我保護,錄音或者其他記錄方式,然後解除此次的斡旋。

也就是說,斡旋是一種主動性的談判,買方主動找賣方談,當賣方沒有明確答覆的時候,斡旋期間都是具有保障的,所以不得任意解除。

所以在交付斡旋金的時候,其實如可以,其實真得不用給太多,因為房仲通常也不會拿那些錢給賣方看,只是白白的壓著一筆錢給人而已,當初可能那名仲介覺得我們只是問問的,可能拿不出來之類的?天曉得,總之後來沒有完成該次買賣。

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4.下訂

通常買新成屋(預售屋)的時候,房仲會提供一個簡易的試算,大致上內容會有,訂金、交屋款、頭期款、貸款金額、利率與每月還款等幾個欄位,其中(訂金+交屋款+頭期款)=現金支付,這幾個東西是你必須準備的現金。於前一篇的時候有大概提過怎麼進行簡單的預抓,所以到這裡基本上心裡應該都有一個底了。

如果是新成屋,頭期款的部分大致上是沒什麼可以談了,通常是一次到位了,如果是預售屋,可能還有蠻大的機會可以切成幾次進行付款(分期的概念),但是如果可以我覺得還是將現金準備一次到位比較安全。

下訂也就是要進行簽約了,乖乖守法的代銷(建商)當會讓你把合約帶回去慢慢研究(我記得好像是要五天以上),這段時間你可以慢慢的研究仔細合約內容,內政部有範本可以參照,你可以看合約內容修改了什麼,或增加了什麼,進行交叉比對,另外,這種代銷(建商)合約通常典型的例子都是要我們拿錢出來的罰則都很高,要他們罰錢的比例都很低,放心這是肯定的,或許你可以嘗試談談看,但是通常到這一個步驟的時候,代銷(建商)往往是不太願意讓步的,他們會說要不然你不要買(已經抓準你要準備買的心情),所以這邊談判是頗具技巧的。

訂金跟頭期款與交屋款基本上可以切成兩塊來看,第一個是你確定買這個物件的時候所要支付的金額,另外一個就是當你房屋驗收之後的交屋款(尾款),這兩個比例上是可以跟賣方談判的,交屋款留越多對買方當然越有利,但是賣房子一定不是省油的燈,請靠各位自行談判。

如果是預售屋的時候,訂金交付的時候請注意交付對象,當初我買房子的時候,是入信託帳戶,而不是入建商或者代銷帳戶,但是入信託就一定安全嗎?至少比入私人帳戶安全。

簽約的時候記得帶上支票外也記得帶上購買人的印鑑,在合約上需要蓋章。

5.關於貸款

有需要貸款的買方需要特別注意,在簽約的時候,合約中通常基本上應該是載明,如貸款成數不足時,需有買方自行補足,也就是說,假設原本我需要貸款800萬,但是最後跟銀行洽談後只能貸到700萬,這中間差額的100萬就必須由買方自行補足,否則就得解約,解約通常所付的頭期款跟訂金都會被建商所沒收(看合約怎麼寫),是有很多文章提到,可在簽約的時候將貸款成數條件載明於合約中,也就是說,當貸款成數不足的時候可以使該合約無效(或其他條件),但是如同剛剛所說,通常建商會這樣跟你談嗎?還真不知道要怎麼跟建商這樣談。

購屋的時候,通常建商「可能」會有聯貸的配合銀行,通常在下訂之前,他們會說,他們利率很好啊,很好過之類的,等這些很好聽的話,讓你覺得你好像沒問題,可以成功的樣子!但是往往現實是殘酷的,還是請自己謹慎的評估自己的貸款能力與狀況,可研究一下如何降低自己的負債比,比較能夠提高貸款成數。(貸款銀行買方可以自行找,但是通常由建商所提供的銀行可能會比較好談。)

銀行評估我們市井小民的還款能力不外乎,你的綜所稅所報的收入金額,你會說,靠邀我的綜所稅都很低?什麼!有這種事情,當然你可以提供其他佐證資料證明你很有錢之類的,可以跟銀行進行協商談判,但是如果每月還款金額與你所提供的收入相差太多(負債比太高)基本上可能都是不太會過得。

總之在簽約之前,最重要的點,我覺得還是貸款這一個部分,因為假設貸款成數不足,或者有其他問題不能貸款的時候,那真的是很麻煩的一件事情。

另外記得,所有要求,雜七雜八的事情,最好在下訂的時候可以記錄清楚,如果可以,最好紀錄於合約內,如果可以的話當然最好了!

完成訂購之後,如果買成屋的話,恭喜你應該很快就可以進行交屋動作,如果是買預售屋的更恭喜你,獲得可以與房子一同成長的機會,有空多回去走走看看,感覺會很奇妙的。

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