買屋三部曲-看屋

1.關於

買房子是很多人的夢想,但是過高的房價卻使人不敢往前,從2016開始我們開始有想買房子的念頭到2017年買了房子,這一兩年的時間得到了許多心得,這些得來不易的經驗,想分享給跟我一樣想買房子的朋友。

買房子,不事件小事情,畢竟動輒幾百萬起跳,是筆不小的數目,所以我們盡可能的盡力留意所有小細節,只為了完成買屋這件事情。

我購屋的目的,是為了自住不為了投資,所以一切角度以自用為出發點。

關於買房子這件事情,我分為三個部份

a.看屋

關於看屋的一些心得,以及我如何看屋的一些考慮的重點。

b.下訂

與建商簽約的一些經驗談。

c.交屋

交屋之後才發現沒想到的事情。

 

本系列文章,純粹只是個人經驗心得分享,如有任何觀念上的不妥,歡迎討論。

2.看屋前的準備

看房子不能像是去郊遊一樣,走馬看花,畢竟我們買屋不管是要自住還是要投資,所看的標地物都有可能成為們出手的目標。所以看屋一定要有目標,要有想法。

2.1我準備好買房子了嗎?

這個問題非常的嚴肅,因為他是買房子第一個首先要確認的事情,當我買了房子之後,才發現身邊很多人都跟我說,你好厲害,年紀輕輕就買房子!這讓我決的非常的不可思議,我也沒那麼多現金買房子阿!。

一間房子假設總價是1000萬,這代表什麼?這代表你要拿出一千萬來購買這間房子,是的,假設你要現金交易的話,沒錯就是你想的這樣,拿出一千萬,然後跟建商或者房仲購買。

天阿!現在有多少人可以拿出一千萬現金買房子,所以當然就是使用貸款。

貸款在老一輩的人(如我爸、媽)都認為,銀行都是要吃人的,因為早期的房貸利率很高,如30年前,我爸跟某銀行借了50萬、但是還款總額將近150萬,是的聽起來很像在吃人,但是這是當時時代背景所造成的,現在的房貸利率以跟以前天差地遠。但是我們要知道銀行在搞什麼。

以目前青年貸款的利率來看1.44%,第三年開始1.7x%利率比當年來說可是相當的低。

在購買房子之前,我決的必須先建立一個觀念,就是貸款觀念,貸款實際上就是跟銀行借錢,跟銀行借錢實質上,就是一種預支未來的行為。銀行從我們預支未來的行為中,從中賺取利息進而獲利,換個角度想,就是銀行幫助我們完成某些事情,然後我們必須支付一些金錢作為報答的概念。

所以本質上,當我買了一千萬的房子,只是預支我未來數十年內所得的收入,這代表什麼?這代表請你先確信自己有一定的經濟基礎能力,你有穩定的工作,有穩定的收入,還有一個健全的心態。

跟銀行貸款,我認為,比較像是一種存錢的行為,只是買房子把鈔票變磚頭而已。看個人怎麼去思考,是負債還是資產。

至於怎麼評估自己的還款能力?其實簡單的以一百萬作為單位試算一下,便可知道,例如以年利率1.77%然後貸款30年本息攤還作為計算,每個月須繳款3500元左右。貸款兩百萬每月就須繳納7000元左右依此類推。

當然,最終能不能核貸成功還是需要看個人狀況,銀行會做衡量,這個之後會在提到。

完成了銀行貸款的先前課題(預先計算以及心理建設)後,第二個很嚴重的問題,就是頭期款的問題,頭期款的問題與貸款的問題兩者相輔相成,貸款影響你未來20或30年間的辛苦程度(XD),而頭期款除了影響你選擇的物件外,也間接影響你的貸款。

或許我們應該先談談如何挑選所要看的房屋物件。

首先,我們先不論中古屋或者新成屋、預售屋等類別討論,我們直接以頭期款作為考量。假設今天我有50萬的現金可作為頭期款預計貸款八成,那我可以看的房屋總價就可以落在250萬上下(50/0.2),用這個方法就可以第一步先篩選符合購買資格的房屋物件。

所以說假設我有100萬現金,那我就可以看到總價500萬的房子了!但是相對的是別忘記貸款得試算

例如總價500萬頭期款扣除100萬,剩下400萬使用貸款,還記得上面所說的試算嗎?400萬的貸款每月須還款約14,000左右,聽起來有點嚇人,但如果是剛剛以頭期款50萬作為試算,兩百萬貸款每月約還款7,000,似乎就又比較輕鬆一點了。

頭期款的來源方式因人而異,方法有很多!可以自己存錢,找養育我們的爸爸媽媽,可以信貸,可以拿舊家在貸款,無論如何,一切的支出必須要能夠在你的承受範圍內,才可進行!正所謂有多少力做多少事在這個時候就很能體會了,如果你能抓出身上的頭期款現金,以及評估自身貸款償還能力狀況,恭喜你!我覺的你已經完成購屋最重的條件評估了!

小節重點:

1.頭期款

2.貸款償還能力評估

3.挑選看屋物件

現在網路很發達,買屋應該不必要再看報紙,通常大多數人會選擇上網,網路平台上有許多物件可以讓我們挑選,包含很多不同的條件篩選,最重要的篩選兩個項目

a.地區

b.總價

當然我們會先設定買屋的地區,地區的設定就看自己的需求,但是地區的選擇肯定跟房價也會有關係的,這時候就又牽扯到總價的問題,所以蛋黃區與蛋白區的選擇就必須自己斟酌衡量。

在網路上挑選物件時,通常單價低於市場行情的物件,多半是可能賣很久的、環境不好的、或者物件本身有問題的,這是必須要留意的,至於什麼叫做低於市場行情?例如在同一平台上搜尋到周邊物件的單價可做為市場行情的參考。

在總價設定上,我個人是會依照刊登價格再打個7~8折作為預設的實際購買價格,例如總價刊登250萬,我假設他200萬會賣,我就有可能會去看這間房子。

剛開始看屋的時候,我們是從總價200萬左右的房子開始看起,是間中午的小公寓(老公寓)很破舊,是頂樓....

小節重點:

依據頭期款預算金額計算總價篩選可看屋的物件

3.1第一次看屋

再有了充分的心理準備後,我們認為對於總價兩百萬的房子我們是有能力購買的,於是我們拿起電話,直接聯絡平台刊登的房仲電話,表明說在網路上看到哪個物件,有興趣想要去實際看屋,就約定了時間,然後就準時依約前往,開始第一次看屋。

第一次看屋,心理建設很重要,因為很多人可能會覺得,房子那麼貴似乎離我們很遙遠,對於看屋這件事情,感覺好像遙不可及,但如同上述所說的,當你對於自己的能力有過一番評估後,相信去看屋時也會多一份信心的,畢竟我們是帶著一顆誠摯想購屋的心,並不是要去郊遊的。

小節重點:

鼓起用氣,拿起電話,聯絡房仲

3.2中古、新成屋、預售屋?

3.2.1中古屋

中古屋就是指已經經過第三次登記的房屋物件,為什麼是第三次?

原始產權是建商的(第一次也就是起造人),建商賣給第一任屋主的時候進行過了一次轉移(第二次),故原屋主要轉賣之後就變成了第三次轉移,好吧!第幾次轉移其實不是重點,重點是這個物件好不好,中古屋,最大的優點就是

a.公設少

b.地段好

這是我認為中古屋的兩個最大的優點,畢竟中古屋都是比較早期蓋的,相對的生活機能就會比較好,新房子越蓋越外面,機能相對也會比較差;公設部分礙於法規的進化,使的新屋公設比越來越高,也是許多人會買中古房屋的原因,至於為什麼公設比越來越高?可以上網查一下自行了解,以下節錄自網路

相關法規造就高公設比

民眾難免疑問:「為什麼公設比越來越高?」主要原因在於現今建築和消防法規與早期相比有了大幅度的修正,舉例來說,早期台灣建物幾乎臨路而築,沒有所謂的建物退縮規定,近年建物早已不存在如此情形,必須要視道路寬度闢出一定程度的公共退縮空間,容積率不變、建蔽率縮小,建商想維持同等的樓地板面積,只能拉高建物因應,但一旦拉高建物,就會碰到消防法規的限制,8樓以上要增加一支樓梯、12樓以上要具備救災中心,更高樓層甚至要另外召開審查會,這些都是公設比快速增加的因素。
再者,民眾居住觀念的改變,讓業者必須要投其所好才能讓自身商品具有競爭力,所以演變出各式各樣的休閒公設,目前新屋主流公設比約落在30~35%,但其實公設細分為「大公」和「小公」兩種,所謂大公,白話俗稱所有人用的公共設施,包括大廳、健身房、游泳池等;小公則指部分住戶分攤使用,如樓梯間、梯廳、走道,有些不肖業者會將小公的面積登記在主建物的面積中,讓公設比看起來較低,這務必留意各項面積計算。

https://goo.gl/x9tvbF

但是在購買中古屋的時候也是有許多需要思考及注意的地方如下幾點曾經思考過的問題點供參考。

a.房屋老舊,主解結構耐用度

大多數中古屋屋齡可能超過20年以上,歷經了許多大小地震,且當時的建築工法不能說比現在差,但是對於現今的要求與規定來說應該還是有相當落差,但並不是代表不能買,而是要實際看屋況,是否有結構上不可逆的問題存在。

b.老屋翻修也是需要成本

記得我們第一次去看屋的時候是一間頂樓公寓,屋齡約30年左右,室內雖然是清空的,但是留有先前的一些殘破櫥櫃,以及殘破的地板,天花板更是慘不忍睹,一眼望去,基本上就是這間房子買了不可能直接搬進來住,連打地鋪的心情都沒有,所以當遇到這種物件的時候,就必須要把翻修成本一併考慮進來,並不能因總價本身很低而忽略了翻修的成本,很多人可能會聽說什麼貸款的時候可以一併貸一筆裝潢費,基本上這種行為是違法的(超貸),請大家進行的時候要三思並留意其中的細節。

c.老屋裝修好漂亮

很多老屋,例如20~30年屋齡左右的房子,有很多人喜歡買這種總價便宜的物件再重新整理包裝過再轉手賣給其他人賺取價差,這就是所謂的投資客,投資客在取得這間房子的時候花了多少錢,又花了多少錢裝潢這間房子,然後要賣你多少錢,這中間一層又一層都是跟錢緊密不可分的,但要記得,羊毛出在羊身上,很多裝潢都是表面很漂亮,內部可能慘不忍睹的。

在看裝潢屋的時候,我們盡可避免牆壁有壁紙、木板裝潢(整面牆擋起來的那種)這類有掩飾性的裝潢手段,畢竟我們不具有相關專業的判斷知識,很難判定其材質本身是否為上品,亦無法判斷被遮掩的背後是否有其他問題(例如:壁癌)等問題。

所以建議找老屋,還是找那種只有簡單油漆,看起來乾乾淨淨沒有過度裝潢的房子會來的比較安全一點,至少出問題要處理也來的比較容易。

3.2.2新成屋

新成屋指的就是已經完工蓋好的新房子,也就是第一手起造人未經過轉移的房子,記得!沒有經過轉移的房子都是新成屋喔!雖然我有遇過那種已經賣六年了,但是還是新成屋的物件。

新成屋在我看來,新建案大多是在荒郊野外,因為好地段已經都被中古屋佔據,也很難再蓋新的房子,偏偏很多好地段又蓋了新房子,就代表地段好、房子新,這代表什麼?代表這間房子會很貴啊!孩子。

新成屋通常在購買的時候,都是可以即刻交屋的,使用執照等相關驗收均已通過政府把關,這時候就可以很安心的購買,新成屋對比中古屋來說,公設比高,但是通常較有規劃性,畢竟時代不同,蓋出來的品味跟想法也會不同,很多人都會說,新的果然就是好,但是新的就是貴,這點也是不可否認的。

但是很多老一輩的人會看不慣這種新成屋,通常會遇到的原因有以下幾個我自己遇到的

a.管理費很貴,覺得繳管理費是多餘的

b.電梯保養怕日後發生問題

c.承b點衍伸出不喜歡太高的樓層,怕以後要爬樓梯

d.不能加裝鐵窗感覺很不安全

e.覺得現在房子很貴又很小間

諸如以上幾點可能都是老人家會很在意的問題,如有遇到者請自行排除。

另外拜現今買屋市場景氣不佳所賜,很多建商都會推那種買屋送一卡車的活動,基本上就我認知,假設好的新建案標的物,是不會有那麼多利多的,就好比你有看過勞斯萊斯打廣告說買車送摩托車之類的嗎?好的物件不怕賣不掉,只怕你遇不到,所以當在過濾新建案的時候,發現有那種一直變更建案名稱或送東送西的時候,自己就要多加留意了。

3.2.3預售屋

預售屋的定義我覺得還蠻廣的,總之我認定,不能即刻交屋的通通可以列為預售屋(使用執照尚未申請下來的),預售屋就是預先把房子賣給你,這就是很多人無法接受的,因為存在太多風險,但是我第一次買房就是買預售屋,買預售屋有什麼好處?我覺得好處是比新成屋還多。

預售屋在購買的時候,買方需要承擔極大的風險,例如建商會不會蓋到一半週轉不靈倒閉阿、會不會有那種蓋好了可是使用執照申請不下來啊(也就是房子蓋好了可是不能用,可能存在其他問題)、會不會房子蓋好之後跟我們的認知有很大的落差等等諸多只能用想像的問題,都是購買預售屋所以承擔的風險。

所以買預售屋,只能說選擇有信譽的建商、有品牌的建商,但很不幸的小弟這次選的也不是大建商,純粹只是一些資訊讓我判斷覺得可以下手。

買預售屋時理應有比較大的談判空間可以跟建商喊價,畢竟錢我們是要先付的,房子卻不是立刻能夠拿到的!所以談價空間自然也就出來了,但是有一些情況我覺得未必能夠喊到好的價格,例如:建商根本不缺錢,有些建商會開始蓋的或者還沒蓋就開始販售,多半都是為了周轉早點開始賣,但是也有那種等蓋好了才開始賣的建商,這中間影響的因素有很多,總之未必是預售屋就一定能取得好的價格。(個人認為)

預售屋比起成屋來說少了就是實際的觸感,看不到也摸不到,有些比較好的會把一些相關建材擺出來給你看,或者弄間漂亮的樣品屋,諸如磁磚、地磚、鋼筋結構的模型,等一些建築相關的樣本讓你參考,但是!記得,眼睛看到的未必代表以後一定會是這樣,好吧!這就是預售屋的風險。

很多預售屋可能是從地基還沒開始挖就開始賣了,所以往往要讓人下手還真的需要極大的勇氣跟很大量的資訊做判斷,有一些比較好的,可能就是蓋到一半的時候,至少穩穩地蓋,也能多了解建造過程中的一些細節,例如幾次大地震大樓倒塌之後,很多專家開始提到箍筋結構阿,鋼筋粗細啊!這些都是只有買預售屋的時候你看的到的!成屋是看不到的(把牆打到看看),總之買不買預售屋還是見仁見智,沒有一定準則,看個人判斷囉!

3.3 我的看屋經驗分享

先分享最終購入的房子,在看屋時的一些經驗,我買的房子是一棟獨立的華夏,不是那種社區型的,建商規劃三棟,但是三棟分開,並無緊鄰,在看該建案的時候,A棟與B棟已經都蓋好了(主結構完成),所以很幸運的可以看到建商蓋好的東西,但是畢竟使用執照也還沒申請下來,所以也是算預售屋,但是建商就緊緊咬著說,東西都給你看了,所以價格!很硬,又因為該地段交通便利,雖不是鬧區,但是也是鬧區邊緣,周邊來往交通大眾運輸便利,離高速公路近,生活機能尚可,我認為是相當搶手的一個物件,果不其然,完銷。雖然不多54戶,也是很厲害。

看屋的時候,打從在房子周圍開始,我就會觀察周圍的環境,是否有我比較在意的設施,諸如可能是變電箱、基地台、公廟、附近商家、檳榔攤,環境是否靠山、靠海、靠河、靠水溝或者一些比較嚴惡的設施,都是我從周遭就開始觀察的東西。

進屋之前,包含樓梯間,電梯都是我會留意的地方,例如樓梯間保養狀態(是否明亮),是否有壁癌(潮濕),龜裂,欄杆保養狀況是否正常,電梯是否過於老舊、雜亂骯髒都是必要留意的地方,另外從各樓層(如果是公寓的話)經過時,可以留意各戶門外狀況,也會做為我對於周遭鄰居的第一印象的判斷。

進屋之後,第一個感覺是最重要的,從開門的那一剎那,自己的感覺是很重要的,坦白說有些房子一進去就會有種莫名的壓迫感,有些房子一進去就會覺得很清爽,當然房子的髒與否是會有影響的,但是好的物件如採光好、空氣流通等這些基本不容易改變的條件,是影響房子最基本的因素,另外房子內部的格局也會影響第一次的感覺,故房子開門進入後的第一個感覺,是很重要的!

再來談談格局,格局好壞,撇開風水、設計不談就個人喜好而言,我覺得只要自己覺得可以接受就好了!畢竟格局有時候先天受地形影響(房子不方正),或一開始就沒設計好,要在變更都是需要花很多錢的!所以格局自己喜歡與否是很重要的,格局占一間房子的比重是最大的,喜歡的格局住起來就很舒服,不喜歡的格局你每天要在那邊進進出出,想必也不會開心到哪去,所以格局的評估是很重要的。

在談談「外」,關於外的話,指的是窗外、門外、陽台,這些可以接觸到外部的地方,例如窗戶打開是否會看到奇怪的東西,是否距離臨棟過近,後陽台曬衣服是否方便?廚房排煙是否良好,有沒有機會會那種隔壁或對面一排煙,造成我們很大困擾的可能。台灣地小人稠,房子蓋的距離經常靠得很近,尤其是舊的公寓大樓更是如此,經常性的有那種感覺後陽台架個鋁梯就可以爬過去對面的那種狀況發生(這是我很在意的)。另外像我就很排斥那種有天井結構的公寓或大樓,因為有天井結構的大多是各戶後陽台的排煙都排放到天井,一來造成樓上住戶後陽台空氣品質不佳,低樓層住戶採光也不好,所以我本人很排斥這種結構的房子。

再來談談大小,空間大小就必須要有點想像概念,在看房子的時候,如何判斷空間好不好利用,最簡單的方式就是試著想想看怎麼擺放家具,所以空間概念就變得很重要了,通常房子裡面都會有地磚,一般可能是30cm、45cm、60cm的規格,如果沒有帶尺的話,就可以大概用地磚想像一下比例,客廳就試著擺擺看沙發,電視櫃,置物空間等想像,房間就考慮床的大小怎麼擺放、衣櫥、化妝台、書桌等等,自然而然,空間大小好不好,夠不夠用就會有定論了。

再談談天,天指的就是天花板,如果是二手屋沒經過整理,那種其實很判斷,主要天花板、牆壁這種都是怕漏水問題,如果有整間油漆的,那種就要特別小心,壁紙、裝潢遮蓋看不到水泥牆的更是如此(要小心)。天花板壁癌,是可以處裡的,但是漏水,就要花很多錢處理了,牆面也是如此。

另外,很多地方出售的公寓,很多物件都是頂樓公寓,有人鍾愛頂樓,但是頂樓需要注意的東西相對的我覺得也比較多,主要兩個問題,漏水與爬樓梯,頂樓通常會有加蓋(舊公寓通常會有,但不一定),加蓋年久是否要維修,免得颱風來被吹走砸到人可就不好了,沒有加蓋的,做防水,防水通常三五年過後就可能要重新保養,這些都是費用,頂樓排水好,可能就比較不怕漏水吧!這就必須要請教相關專業人士了;爬樓梯,當運動,事件很好的事情,但是空手爬樓梯與買東西提大包小包爬樓梯,抱小孩爬樓梯,相信感受是不同的。想當時我們也是看喜歡一間頂樓公寓,無奈價錢談不攏,只好無緣作罷。

 

以上是首部曲-看屋篇,內容頗為混亂,希望對於正在看屋的人會有點幫助!

4 thoughts on “買屋三部曲-看屋

發表迴響

這個網站採用 Akismet 服務減少垃圾留言。進一步瞭解 Akismet 如何處理網站訪客的留言資料